4月22日，RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的中國首個商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)顯示，中國商業(yè)地產(chǎn)仍以年增長12.5%的速度繼續(xù)躍進(jìn)，一季度中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)已達(dá)到133.9。最新的中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)，反映了商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷一輪狂飆后進(jìn)入波浪形上升階段。同時，市場分化日趨加劇。
商用土地溢價走低 部分城市人均商業(yè)面積超警戒值
2014年一季度中國商用土地指數(shù)顯示，2012年下半年是商用土地成交高峰期，商用土地投資熱情高漲，在2012年第四季度達(dá)到頂峰，中國商用土地指數(shù)達(dá)到118.8。但2013年第四季度，中國商用土地市場出現(xiàn)拐點。到2014年一季度，中國商用土地指數(shù)跌落到79.9，同比下降幅度高達(dá)29.4%。
預(yù)計歷經(jīng)三到四年的建設(shè)周期之后，中國商業(yè)地產(chǎn)項目供應(yīng)量也將在2016年至2017年之間再次達(dá)到高峰。
商用土地出現(xiàn)市場拐點的原因在于，二線城市逐步上升的空置率和較低的租金回報。開發(fā)商在二線城市獲取商業(yè)用地的意愿因此降低。而伴隨著大量的商用物業(yè)開發(fā)，部分城市人均商業(yè)面積已超過警戒值，巨大的招商壓力已充分印證了這一點。
在此背景之下，各地政府商用土地的出讓規(guī)模逐步收縮，至2013年底回落到歷史較低水平。此舉將有利于商業(yè)地產(chǎn)中長期的良性發(fā)展。
RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦指出：“一線城市作為中國經(jīng)濟(jì)的核心引擎，在第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模、境外資本利用、優(yōu)質(zhì)企業(yè)集聚等層面，具備無可比擬的優(yōu)勢。二線城市則面臨供應(yīng)量激增后的調(diào)整，三線城市相對而言被長期邊緣化。面對同樣快速增長的消費需求以及更為滯后的商業(yè)基礎(chǔ)，優(yōu)質(zhì)商業(yè)土地的投資價值卻得以凸顯。未來數(shù)年有望成為替代二線城市的一片藍(lán)海！
未來三年內(nèi)全國甲級寫字樓 新增供應(yīng)量近七成來自二線城市
2014年第一季度全國商用及寫字樓物業(yè)的租金水平呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，但一線與二線城市租金走勢分化，一線城市租金水平繼續(xù)穩(wěn)定上揚，空置率維持7%的低位，穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益也催生了大宗交易，基匯資本以9.28億美元收購北京盈科中心，成為國內(nèi)最大單項物業(yè)收購案。
與此相比，幾乎所有的二線城市，都正處于第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)過渡的階段，這極大地刺激了政府發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)新區(qū)的信心。預(yù)計未來三年內(nèi)，全國甲級寫字樓新增供應(yīng)量中將有近七成來自于二線城市。而一季度，二線城市寫字樓空置率已接近30%，租金長期低迷。陳曦認(rèn)為：“就二、三線城市而言，在堪憂的環(huán)境中，針對性地考慮產(chǎn)品增值策略，打造所屬城市的‘藍(lán)籌’辦公項目，或成為破局，并刷新市場最高租金的有效手段。”
一季度西安土地交易 商業(yè)用途占比近60%
報告指出，通過分析2012年至2013年各物業(yè)土地成交占比發(fā)現(xiàn)，2013年住宅用地占比較2012年增加4個百分點，在政策調(diào)控影響下，交易量仍持續(xù)升高，說明市場需求熱度不減，開發(fā)商仍對住宅市場較有信心。
與此同時，2013年商服用地成交占比開始反彈，較2012年上漲6個百分點，2014年一季度交易土地用途(商服)占比高出住宅近20%。部分開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)避政策調(diào)控對地產(chǎn)市場的限購影響，進(jìn)而保證利益及挖掘新的利潤增長點，未來商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)行業(yè)的主流競爭領(lǐng)域。
而作為二線城市的代表，2014年一季度，西安土地交易市場活躍。在88宗土地交易中，商業(yè)用途占比近60%，城西由于灃東新城及大興新區(qū)的快速發(fā)展，商業(yè)土地宗數(shù)交易量大，城南、城北與城西交接區(qū)域土地較多，且受大西安城市規(guī)劃發(fā)展影響，城市外擴(kuò)，使得多宗商業(yè)土地成功交易。
（摘自：西安住房保障和房屋管理局服務(wù)網(wǎng)）
